Como Comprar Apartamento na Planta: Guia Passo a Passo

O processo completo em 7 etapas

Comprar um apartamento na planta envolve sete etapas que vão do primeiro contato com o plantão de vendas até o dia em que você recebe as chaves. As mais críticas ficam antes da assinatura: é quando você verifica a incorporadora, lê o contrato e decide se vai assinar.

Este guia percorre cada etapa com o que fazer, os documentos necessários e as cláusulas que exigem atenção. Baseado na Lei 13.786/2018, na Lei 4.591/1964 e em fontes primárias (Caixa Econômica Federal, FGV, planalto.gov.br).

Uma visão geral do fluxo:

1. Escolher o empreendimento e verificar a incorporadora
2. Analisar o contrato antes de assinar
3. Assinar o contrato de compra e venda (CCV)
4. Pagar as parcelas durante a obra
5. Aprovação de crédito no banco (para quem vai financiar o saldo)
6. Assinar o financiamento bancário
7. Vistoria e recebimento das chaves

Etapa 1: Escolher o empreendimento e verificar a incorporadora

Antes de qualquer reunião com o corretor, dedique tempo à pesquisa do empreendimento e de quem o lança. Quatro pontos objetivos para verificar:

• CNPJ ativo e histórico de obras entregues: consulte o CNPJ no portal da Receita Federal e pesquise o nome da incorporadora no Procon e no Reclame Aqui. Se a empresa já entregou outros empreendimentos, visite um deles.
• Memorial de incorporação registrado em cartório: o art. 32 da Lei 4.591/1964 exige que o memorial esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes de qualquer venda. Solicite o número do registro e confirme no cartório.
• Patrimônio de afetação averbado: é o mecanismo pelo qual os recursos e o terreno do empreendimento ficam segregados do patrimônio geral da incorporadora. Em caso de falência, o patrimônio afetado não entra na massa falida (art. 31-F da Lei 4.591/1964). Verifique na matrícula do imóvel.
• Alvará de construção e aprovação da prefeitura: confirme que a obra tem autorização municipal.

Os apartamentos na planta em Joinville de incorporadoras com histórico local permitem checar obras entregues e conversar com quem já comprou no mesmo padrão construtivo.

O que é patrimônio de afetação e por que importa

O patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004, art. 31-A da Lei 4.591/1964) é um regime pelo qual o terreno e os recursos de cada empreendimento ficam vinculados exclusivamente à conclusão daquela obra. A incorporadora não pode usar esse dinheiro para pagar dívidas de outras obras.

Na prática: se a incorporadora falir durante a construção, o patrimônio afetado não entra na massa falida. Os compradores se reúnem em assembleia e podem contratar outra construtora para terminar a obra.

Incorporadoras com afetação precisam manter CNPJ próprio para cada empreendimento, conta bancária separada e escrituração contábil independente. A lei também exige demonstrativos trimestrais à Comissão de Representantes dos adquirentes.

A verificação é simples: consulte a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e veja se há averbação de patrimônio de afetação.

Etapa 2: Analisar o contrato antes de assinar

O contrato deve ser iniciado por um "quadro-resumo" obrigatório, exigido pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964 (inserido pela Lei 13.786/2018). Esse quadro precisa conter, de forma clara e destacada:

• Preço total do imóvel e valor da entrada
• Índice de correção das parcelas (normalmente o INCC durante a obra)
• Prazo final para obtenção do habite-se
• Número do registro do memorial de incorporação
• Consequências do distrato (retenção de valores), em negrito
• Taxas de juros aplicáveis

Se o contrato não começa com esse quadro, exija a inclusão antes de assinar.

A cláusula do INCC: como funciona o reajuste

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e mede a variação dos custos de construção civil: materiais, mão de obra e serviços.

O reajuste incide sobre o saldo devedor restante, não sobre o valor total nem sobre o que já foi pago. Exemplo: saldo de R$ 200.000 com INCC de 0,8% ao mês passa a R$ 201.600 no mês seguinte.

Depois da entrega das chaves, o INCC deixa de incidir. O financiamento bancário passa a ser corrigido por outro índice (IGP-M ou IPCA, conforme o contrato) mais juros remuneratórios. O contrato deve especificar claramente essa mudança.

A cláusula de tolerância de 180 dias

O art. 43-A da Lei 4.591/1964, inserido pela Lei 13.786/2018, permite que a incorporadora entregue o imóvel em até 180 dias corridos além do prazo contratual sem penalidade, desde que essa cláusula esteja expressa e destacada no contrato.

Se o atraso ultrapassar os 180 dias, o comprador tem duas opções:

• Rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos com correção monetária, em até 60 dias, sem retenção de pena
• Manter o contrato e receber multa de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso (pro rata die)

Contratos assinados em estandes de vendas fora da sede da incorporadora dão ao comprador 7 dias para desistir, com devolução integral de todos os valores pagos, incluindo corretagem (art. 67-A, §10 da Lei 4.591/1964).

Etapa 3: Assinar o contrato de compra e venda

Documentos que o comprador precisa reunir:

• Documento oficial de identidade (RG ou CNH) e CPF
• Comprovante de renda dos últimos 3 meses
• Comprovante de endereço atualizado
• Certidão de estado civil
• Declaração de Imposto de Renda (DIRPF) do último exercício
• Para quem vai usar FGTS: extrato da conta vinculada e Carteira de Trabalho (CTPS)

Para casais ou companheiros em união estável, os mesmos documentos valem para os dois.

Na assinatura, confirme que o contrato abre com o quadro-resumo, que as cláusulas de reajuste e rescisão estão em negrito, e que o número do registro do memorial de incorporação aparece no documento.

Etapa 4: Pagar as parcelas durante a obra

Na fase pré-chaves, o comprador paga diretamente à incorporadora, sem intermediação bancária e sem juros de financiamento. O que incide é apenas a correção mensal pelo INCC sobre o saldo devedor.

A divisão típica: 20% a 30% do valor total são pagos em parcelas durante a obra. O saldo restante, normalmente em torno de 70%, é financiado pelo banco após a entrega das chaves.

O prazo de construção varia entre 18 e 36 meses, dependendo do porte do empreendimento.

Na entrega das chaves, o INCC para de incidir. A partir daí, o financiamento bancário passa a usar o índice previsto no contrato (IGP-M ou IPCA, mais juros remuneratórios). Leia essa cláusula com atenção antes de assinar o financiamento.

Etapa 5: Aprovação de crédito no banco

Para quem vai financiar o saldo devedor pela Caixa ou outro banco, a aprovação de crédito é uma etapa separada. O banco avalia o imóvel (avaliação do bem) e o comprador (análise de crédito) de forma independente e mais criteriosa do que a incorporadora fez na fase de vendas.

Inicie o processo com pelo menos 3 meses de antecedência antes da entrega prevista. Surpresas nessa etapa podem atrasar a transferência das chaves.

Para imóveis enquadrados no Minha Casa Minha Vida, a aprovação envolve os critérios específicos da Caixa para cada faixa de renda. Veja o passo a passo em financiamento Minha Casa Minha Vida em Joinville.

Como usar o FGTS na compra do apartamento na planta

O FGTS pode ser usado em três momentos do processo:

• Como entrada: abate o saldo devedor na contratação do financiamento
• Para amortização ou quitação: pode ser usado para abater parcelas ou quitar parte da dívida após a entrega
• Para reduzir as prestações: possibilidade de reduzir as parcelas em até 80% por 12 meses consecutivos (no SFH ou SFI dentro do limite SFH)

Requisitos para usar o FGTS (fonte: Caixa Econômica Federal):

• Mínimo de 3 anos de trabalho sob regime do FGTS, consecutivos ou não, em qualquer empresa
• Sem outro financiamento habitacional ativo no SFH
• Sem imóvel residencial no município onde reside ou trabalha
• Valor de avaliação do imóvel de até R$ 2.250.000

Documentos necessários: documento oficial de identificação, extrato da conta vinculada ao FGTS, Carteira de Trabalho (CTPS) e DIRPF. Para casais, os mesmos documentos do cônjuge.

Etapa 6: Assinar o financiamento bancário

Com a aprovação de crédito confirmada, o banco libera o valor do saldo restante diretamente para a incorporadora. A partir desse momento, você passa a dever ao banco, não mais à incorporadora. O contrato inclui também o registro da alienação fiduciária no cartório.

Antes de assinar, confira:

• Taxa de juros (nominal e efetiva)
• Índice de correção (qual substitui o INCC: IGP-M ou IPCA)
• Prazo de amortização
• Seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel)

Etapa 7: Vistoria e recebimento das chaves

Leve a cópia do memorial descritivo para a vistoria. Esse documento, registrado em cartório, descreve o padrão construtivo, os acabamentos e os materiais. Tudo o que estiver no memorial é obrigação contratual da incorporadora.

Checklist da vistoria:

• Esquadrias e vedação: abrir e fechar portas e janelas, verificar vedação
• Pisos: percorrer toda a área batendo com o cabo de uma vassoura para detectar pontos ocos
• Instalações elétricas: testar todos os interruptores e tomadas, verificar o quadro de luz
• Instalações hidráulicas: abrir todas as torneiras, verificar pressão e caimento dos pisos molhados
• Paredes e teto: verificar manchas de umidade, bolhas na pintura e ondulações
• Instalações de gás: verificar registros e conexões
• Áreas comuns: hall, garagem, escadas e demais áreas do condomínio

A legislação permite variação de até 5% para mais ou para menos na área entregue em relação à área contratada. Variação acima de 5% gera direito a indenização ou correção.

O que você deve receber junto com as chaves:

• Recibo de entrega de chaves
• Manual do proprietário
• Certidão de habite-se
• Comprovante de individualização da matrícula do apartamento
• Recibo de quitação (se aplicável)

Se encontrar qualquer pendência, não assine o termo de entrega. Documente tudo com fotos e registre as irregularidades por escrito no relatório de vistoria.

O que acontece em caso de distrato

A Lei 13.786/2018 regula a rescisão de contratos de imóveis na planta:

• Distrato por culpa do comprador: a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos, mais a comissão de corretagem
• Em empreendimentos com patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a 50%, com devolução do saldo em até 30 dias após a expedição do habite-se
• Atraso de entrega acima de 180 dias: o comprador pode rescindir e receber 100% dos valores pagos com correção em até 60 dias, sem retenção

Resumo: documentos para reunir em cada fase

Apartamento na planta em Joinville com a F2M

A F2M Incorporadora tem mais de 29 anos de atuação em Joinville, mais de 100 imóveis entregues e obra acompanhada pelos próprios sócios. Todos os empreendimentos têm memorial de incorporação registrado em cartório e patrimônio de afetação averbado no Registro de Imóveis.

Um exemplo de empreendimento enquadrado nesse fluxo é o apartamento na planta no Aventureiro, o Residencial Ágata: 9 apartamentos de 2 quartos de 55 a 56 m², 1 vaga coberta, aceita FGTS e Minha Casa Minha Vida. Para ver todas as opções disponíveis, acesse os empreendimentos da F2M.

Quer percorrer esse passo a passo com orientação direta? A equipe da F2M acompanha você da escolha da unidade até a entrega das chaves, incluindo simulação de crédito e uso do FGTS. Fale no WhatsApp e tire suas dúvidas com quem já passou por esse processo mais de 100 vezes em Joinville.

Perguntas frequentes sobre como comprar apartamento na planta

O INCC incide sobre o valor total do contrato ou só sobre o saldo restante?

Incide apenas sobre o saldo devedor restante, não sobre o valor total do contrato nem sobre o que já foi pago. Exemplo: se você já pagou R$ 50.000 de um imóvel de R$ 250.000, o INCC mensal incide sobre os R$ 200.000 do saldo, não sobre os R$ 250.000.

O que acontece se a obra atrasar mais de 180 dias?

Nesse caso, o comprador tem duas opções: (1) rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos com correção monetária, em até 60 dias, sem retenção de pena; ou (2) manter o contrato e receber multa de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso (pro rata die). Atrasos de até 180 dias não geram penalidade para a incorporadora, desde que a cláusula de tolerância esteja expressa e destacada no contrato (art. 43-A da Lei 13.786/2018).

Posso usar o FGTS para comprar apartamento na planta?

Sim. O FGTS pode ser usado como entrada no financiamento, para amortizar o saldo devedor ou para reduzir as prestações em até 80% por 12 meses consecutivos. Os requisitos são: mínimo de 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (consecutivos ou não), sem outro financiamento ativo no SFH, sem imóvel residencial no município onde reside ou trabalha, e imóvel com valor de avaliação de até R$ 2.250.000.

O que é o memorial de incorporação e onde posso consultá-lo?

É o documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis que formaliza a incorporação do empreendimento. Contém plantas, especificações técnicas, memorial descritivo de materiais e acabamentos, e as condições de venda. O art. 32 da Lei 4.591/1964 exige esse registro antes de qualquer venda de unidade. Você pode consultar diretamente no cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado, com o número do registro que deve constar no contrato.

Qual a diferença entre comprar com e sem patrimônio de afetação?

Com patrimônio de afetação, os recursos do empreendimento ficam segregados do patrimônio geral da incorporadora e não entram na massa falida em caso de falência. A proteção é maior para o comprador. A consequência prática no distrato é que a retenção permitida por lei pode chegar a 50% dos valores pagos (contra 25% sem afetação), com devolução do saldo em até 30 dias após o habite-se.